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李宇嘉:大城市供地新政塑造楼市发展新格局

2016/8/27 15:08:02 访问次数:
核心提示: 日前,国土资源部发布了《全国土地利用总体规划纲要(2006~2020年)调整方案》,明确调低了2020年前京津沪的耕地保护措施,三地保有量分别从21.47万公顷、43.73万公顷和24.93万公顷,

日前,国土资源部发布了《全国土地利用总体规划纲要(2006~2020年)调整方案》,明确调低了2020年前京津沪的耕地保护措施,三地保有量分别从21.47万公顷、43.73万公顷和24.93万公顷,调低至11.07万公顷、33.40万公顷和18.80万公顷。

  目前,《全国土地利用总体规划纲要(2006~2020)》明确的量化指标,是包括京津沪在内的特大城市执行耕地保护任务的“红线”。但是,随着城市规模快速扩张,京津沪三地距离突破2020年耕地保护指标已是“咫尺之遥”。

  由此,三大直辖市调减耕地保护措施,或许是城市扩张倒逼所致。但笔者认为,此举可能意味着国家对特大城市供地的政策思路开始转变。事实上,人口、资源向大城市和都市圈集聚,将是未来我国城市化的主旋律,也是经济稳定和转型的载体,土地和空间规划也应顺应城市化新规律。

  2003年以来,基于区域平衡和控制城市规模的考虑,东部区域及特大城市一直强调要“减量供地”,甚至“零供地”。但过去10多年,人口却主要向以京沪广深为核心的东部三大都市圈迁徙。因此,城市化过程中,建设用地配置并不能适应就业和人口流动方向。

  土地供应不足是特大城市“地王”频现和房价上涨的重要推手。近年来,一线城市宅地供应零增长,甚至是负增长。2016年上半年,北京(楼盘)仅供应宅地38.7万平方米。宅地供应屡创历史新低,恶化了市场供求预期,成为“逢拍地、必地王”的主要推手。

  目前,包括北京在内的特大城市,地王和房价相互推动,住房供应“豪宅化”已经成为常态,平均按揭月供收入比、租金收入比均超过了50%。一般来说,房价和租金是实体经济运行的基础成本,房价和租金快速上涨导致城市集聚效应弱化,用工成本和公共服务分摊成本上升。

  近年来,城市边界快速扩张,“城市病”愈演愈烈,“空城”现象、人为的用地和空间浪费现象突出,大城市产业升级带来了空间再造的诉求。因此,国家以控制新增建设用地倒逼特大城市向存量要空间。但是,由于房价快速上涨,以旧城改造为主的“存量盘活”成本高、周期长,涉及利益群体繁杂,且已形成与房价上涨交互的循环,因此,中短期内,“存量盘活”很难为城市腾挪出低成本的空间资源。

  因此,特大城市用地政策亟待调整。粮食和耕地保护应是全国目标,而非区域僵化的量化指标考核。建设用地产出效率高的特大城市,不应以高房价、低效率为代价保持耕地。

  土地从第一产业到第二、三产业的功能转变,可以平抑房价,还能创造出巨大的经济价值,包括投资、税收和就业。同时,土地功能转变也有利于吸纳外来农业人口,从而为人口转出地区的宅基地复垦为耕地、耕地规模化和农业产业化创造条件。

  另外,就耕地保护而言,完全可通过建设用地“增减挂钩”、耕地“占补平衡”实现。也就是说,北京等大城市调减的耕地,可通过其他地区宅基地和非农建设用地复垦为耕地,并以市场化交易的方式来平衡。这样,其他地区农业人口也分享到了城市化、土地市场化和资本化的巨大红利。此举不仅有利于缩减地区间的贫富差别,而且有利于农业转移人口携带土地红利进入城市,降低城市化成本。

  目前,经济继续“探底”,投资、消费、出口等传统“三驾马车”还在下行,而新兴产业体量上难当大任,“稳增长”压力当前,也让改革推进面临困难。同时,人口、资源继续向特大城市集聚,特别是以都市圈为主的核心区域。未来,这些区域在房地产投资和基建投资、消费水平保持和升级上、经济转型的引领上,具有非常重要的作用。一定程度上、有条件地松绑耕地保护指标,将为上述综合作用的发挥创造空间条件,这也将塑造我国楼市空间发展的新格局。

 

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