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楼市又次进入地王寡头时代 需警惕非理性繁荣

2016/8/22 16:27:54 访问次数:
核心提示: 中国楼市进入又一个“地王”时代。上周,上海两块住宅用地拍出110.1亿元,楼面价超10万元,被称为中国土地成交史上单价“地王”。资本市场遥相呼应,以万科的控制权争夺为标志,上市房企成为各路资本争夺对

中国楼市进入又一个“地王”时代。上周,上海两块住宅用地拍出110.1亿元,楼面价超10万元,被称为中国土地成交史上单价 “地王”。资本市场遥相呼应,以万科的控制权争夺为标志,上市房企成为各路资本争夺对象,房地产板块一时涨势惊人。一些分析师预期,核心城市房价持续上涨是大概率事件,甚至认为只要趋势不停止,房价“可以涨到任何价位”。

如此格局,半年以前恐怕大部分观察者都不敢预期。当时很多人相信一大波调整潮将来,中小房企批量倒闭也是既成事实。政治局会议高调去库存,房地产市场首当其冲。然而风向忽转,一二线城市楼市凯歌高奏,加杠杆去库存的呼声喧闹一时,业内业外一派欢乐气氛。

很多持乐观态度的人士认为,供需关系解释不了当下楼市的表现,在货币超发的背景下,投资者追逐资产对抗通胀必然导致房价上涨,因为房地产是资产荒下最合理的配置,这种看法不是没有道理。问题是资产过度膨胀必然走向泡沫化。持此论者未必看不到这种可能。但是他们认为房地产事关全局,政府断不会出手戳破泡沫,楼市持续繁荣因此可期。这种论调似曾相识——去年股市也曾盛行如此逻辑。我们认为这低估了决策者防范系统性风险的决心,更何况没有谁可以真的对抗市场。

还有一些人相信楼市预期的自我实现。比如地价炒高带动周边房价,周边房价上升继续带动地价上涨,这是一个看似完美的循环。不妨说,资产价格上升终将带动人性的贪念,释放更多的赌性。所有人都愿意相信自己可以逃出生天,风向逆转之前有谁会相信房价会跌?然而正是在人人预期6000点指日可待的时候,股市以惨烈的方式宣告了泡沫的破灭。

拿今日楼市与去年的股市简单作比或许并不恰当。地荒造就 “地王”,硬币的另一面是一些城市供地节奏多年低于计划和预期,这是人为的稀缺——顺便说一句,今年一些城市的卖地收入还可能创出新高。房地产市场仍然奉行做大者赢的法则。经济持续下行,流动性保持适度宽松,高杠杆融资工具为开发商提供了充足的“弹药”。当投资者眼见过去十多年财富保值增值的最佳标的是房子,又会怎样选择——住房功能的异化让天平更加倾斜,诸如房子挂钩学区与户籍等等,都可能让投资者冒险追高房价。

毋宁说,这是一个理性的 “共谋”。中国自2003年进入新的经济周期的上升阶段,此后股市经历数次调整,起起落落,今日仍在低谷盘旋。楼市也曾遭遇不断收紧的调控,房价却始终保持上行趋势。2008年全球金融危机之时,中国楼市一度陷入冰点,房价持续下跌,一些企业资金链断裂,轰然倒下。但此后的四万亿投资托起了经济增长率,也拯救了楼市和房地产企业。房价重新进入快速上升通道,迫使决策者再度出手调控,这一局面到2013年之后才告一段落。

短短三年间,历史的伤疤似乎早已被遗忘。与过去十多年相比,中国经济改变了很多。经济增长率从14%左右的高点,到现在进入6-7%的L型徘徊,几乎打了对折。它可能还要经历三到五年的结构调整期,一批产能过剩企业将退出市场,银行坏账风险也将在这个过程中逐渐显现。民间投资增速一路下行,如今正在负增长的边缘犹疑。在这样的大背景下,即使是一二线楼市,房价持续上涨或者只涨不跌有怎样充分的理由?楼市的非理性繁荣并非遥不可及。

在抑制资产泡沫的政策基调下,通过加杠杆刺激楼市几无可能。如权威人士所说,“股市、汇市、楼市要回归到各自的功能定位,尊重各自的发展规律,不能简单作为保增长的手段。”如此情势下下,房地产投资告别两位数增长,若干家营收过3000亿元房企出现,更像是催化剂,产业和金融资本共同导演的狂欢,拉开了行业整合的序幕,它以如此张扬的方式开场,但势必是一场残酷战争。谁是最后的赢家很难说,然而可以肯定,洗牌过后,市场分化会更明显。寡头成为行业主导者,专属于房地产的大时代却已不会再来。更理性一些看待,是这个被寄予太多期望的行业稳健前行的基础。

 
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