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李宇嘉:二线楼市治理 重启限购不如增加供应

2016/8/27 15:08:28 访问次数:
核心提示: 近年来,“去行政化”是楼市管理的主基调,过去楼市“10年9调”时期较多出现的“限购”、“限价”等行政干预政策相继退出。但在近期,重启行政干预措施的呼声越来越高、案例也越来越多,例如北京、上海重拾户型

近年来,“去行政化”是楼市管理的主基调,过去楼市“10年9调”时期较多出现的“限购”、“限价”等行政干预政策相继退出。但在近期,重启行政干预措施的呼声越来越高、案例也越来越多,例如北京、上海重拾户型限制的“9070”政策,北京通州、河北“北三县”重启限购政策,苏州、南京重磅出炉住房限价、土地限价政策,5月房价涨幅居首的合肥,限购重启箭在弦上。

  如果说,城市空间逼仄无法适应人口流入、住房需求,一线城市采取限购、限户型等措施迫不得已,那么,空间和土地并不存在供应瓶颈的二线城市,缘何逆顶层设计而让刚刚退出不久的行政干预复归?直接原因在于,近期二线城市房价和地价“高烧不退”。5月的百城房价数据显示,涨幅TOP10的清一色是二线城市,北上广深跌出前十,这种分化在过去从未出现。

  二线城市土地市场更是火爆。中原地产报告显示,截至5月31日,今年共出现155宗高总价、高单价、高溢价“地王”,远高于2015年的95宗。其中,51宗溢价率在100%以上,80%的“地王”诞生在二线城市。被称为楼市“新四小龙”南京、苏州、合肥和厦门,成为今年“地王”出现最多的区域。4月以来,苏州、南京和合肥共出让50宗土地,溢价率均超过100%,60%为“三高地王”。

  毫无疑问,“地王”的示范效应太强了,高地价必然意味着未来的高房价,短期内会造成购房需求蜂拥入市。需求高涨在推升房价的同时,也强化了市场看好未来楼市的预期,造成房价和地价轮番上涨。当前,热点二线城市月度成交量同比涨幅在150%~200%,房价和地价创新高,如合肥房价已迈入史无前例的“万元时代”,比去年底上涨了44.2%。

  同时,热点二线城市楼市投机炒作增多。库存周期只有3个月的合肥,据说已进入“抢房”时期,45%~50%的房子被外地人买走;厦门的中介机构表示,目前外地人在厦门购房占60%~70%,投资性购房占50%。

  房价暴涨一年有余的一线城市楼市,今年3月发布紧缩性调控措施,特别是强化了限购的力度。那么,泡沫已现的二线楼市,会步一线城市后尘,重拾限购吗?

  作为楼市供需主体的二线城市,当前势态已背离“去库存”、新型城镇化、打造城市群等改革主旨。近期,新华社、《人民日报》表明观点,提出遏制地方政府“炒地”、投机资本“炒房”之风;堆积起来的信贷泡沫违背“去杠杆”目标;去库存是要鼓励开发商降价,而不是鼓励开发商争当“地王”。

  近日,针对二线楼市和地市的非理性现象,住建部密集调研并制定预案,这意味着短期效果显著的限购或重返二线城市。

  笔者认为,在当前货币和经济运行形势下,限购作为权益之计有必要重启。居民需求狂热、“地王”不断,与高杠杆、货币宽松等有一定关系。目前,二线城市首套房贷首付比例仅两成,而利率水平已经降至历史低位。在“资产配置荒”背景下,居民加杠杆置业和投资的趋势难改。

  另外,资金明显涌入楼市。一季度,全国新增贷款4.61万亿元,创历史新高,近1/3投向了房地产,新增贷款比去年一季度多增9300亿元,近一半投向了住房按揭。同时,开发商资金非常充裕。据统计,银行给予大型房企的贷款利率甚至低于一年期存款利率,而中海、万科等大型房企境内发债成本降至3%~4%,银行“赔本赚吆喝”。

  在“三期叠加”、去产能、去杠杆加速的形势下,保持宽松的货币环境有必要。同时,为了防止资产配置荒背景下,资金“脱实入虚”、过度流向楼市,抬高实体成本,有必要通过限购等措施,将投机炒作截在购房群体之外。当然,结合过去限购政策的实践经验看,在流动性充裕、需求庞大,而实体有效资产形成不足的情况下,限制性措施的“堵”不如增加供应和引导市场预期的“疏”。

  目前,重点二线城市楼市库存消化周期在6个月左右,低于一线城市7个月以上的水平,南京、合肥库存周期仅2~3个月,“抢房、抢地”不奇怪。当务之急是增加供应、稳定预期。2012~2014年,二线楼市房价平稳或下行、供应大于需求。针对2015年下半年以来的新一轮楼市上涨周期,地方政府在“计划、储备、一级开发和出让”的土地前瞻性供应准备上不足,一定程度上造成了“房荒”。

  以涨幅居首的合肥为例,政务区是该市房价上涨最快的区域,2013年开始,该区域供求比一直在0.9%之下,到2016年一季度,供求比进一步降至0.24%。

  在重点二线城市,类似于合肥这样的中心区房屋短缺、土地前瞻性供给不足的问题都存在。除了增加土地供应,还应该调整供应结构。在去产能和电商冲击下,商业办公新建规模应该缩减,相应要增加住宅供应。

  同时,为了缓解“地王”冲击房价、扰乱市场预期,建议改进“招拍挂”模式下“价高者得”的单一市场化原则,采取“定配建、竞地价”的土地出让模式,即每一宗土地在出让前,按照建筑面积,政府规定一定比例的保障房配建比例,交由政府分配,然后再将地块投入“招拍挂”市场。

 

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