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房价疯涨的真相只有一个!

2016/9/5 14:34:34 访问次数:
核心提示: 当前房价飙升的原因究竟何在?什么才能解释如今房价的疯涨?真相只有一个,房价疯涨的“凶手”到底是谁? 楼市杂志房先生 继2015年深圳房价疯涨近50%之后,2016年中国房

当前房价飙升的原因究竟何在?什么才能解释如今房价的疯涨?真相只有一个,房价疯涨的“凶手”到底是谁?

 

楼市杂志房先生

继2015年深圳房价疯涨近50%之后,2016年中国房价、尤其是一线楼市火箭式上涨成了不解之谜,很多专业内人士不仅看不明白,更看不清楚,楼市犹如像风像雨又像雾的雾霾一样,弥漫着一股怪异的味道。

面对这样的情况,相信很多人,无论是业内还是业余的,都会有经济学家马光远这样的感受——“(2016)房地产进入如此疯癫的状态我的确始料不及,就如同我没看懂去年深圳房价上涨了50%左右一样”。

继2007年、2009年、2011年之后,中国又进入新一轮“人人谈房”的癫狂状态,大伙儿聊天三句不离“最近还能不能买房?哪里的房子还可以买?

据说,现在上海人见面打招呼都成了问“侬买房了伐?”……

 

 

细思恐极。不信,你看,又一大波购房者正在靠近了!

这是北京西城区最著名小学之一实验二小的学区房,11.4平米的房产,卖出了530万元人民币的天价,每平米房价达到46万元人民币

这是上海某预售单价9万、总价千万起的豪宅项目,样板房首次亮相超千组客户排队参观,仅仅亮相一天就因软装折损被迫封闭维护。

这是杭州某楼盘开盘现场,388套房源遭千余组客户疯抢

这是微博上的南京人抢房的场面,目前南京库存已降至3.7万套,为近2年来库存新低,按照一万多套的月均去化速度,库存仅够卖3个多月

这是上海房地产交易中心,楼市疯狂之下,也被攻陷,不得不出动警察限流。

在中国房地产的历史上,这类现象有个学术名称——“恐慌性购买”,过去的历史表明,在恐慌下参与这个疯狂的游戏的,大多都成了人生赢家,而每次预测房价泡沫要破灭的,都成了被耻笑的对象。然而,这一次,是历史重演,还是历史的终结?

当前房价飙升的原因究竟何在?什么才能解释如今房价的疯涨?真相只有一个,房价疯涨的“凶手”到底是谁?让我们有请楼市名侦探——房价川柯南!

真相1

楼市供不应求助推房价上涨

一般来说,在市场经济中,物价受供求关系影响,楼市的供需关系很大程度上决定着房价的走势,但在全国楼市普遍库存高企的现状之下,以下数据,将给一线楼市供需严重失衡助推房价上涨提供有力的佐证。

上海·楼市

SHANGHAI

据上海中原地产研究咨询部数据显示,今年2月,上海新建商品住宅成交面积71.3万平方米,虽然环比减少46.7%,但同比增加68.6%,同时,这一数据也是自2009年以后,同期交易最高的2月。

供应方面,据上海中原地产研究咨询部数据显示,2月新增供应15.5万平方米,环比减少64.0%,而这一数据也是近10年新低。

由于受到春节以及市场持续看高一线的预期影响,房企在推盘上一直比较保守,供应断断续续,投放量最多的一周还不到10万平方米。

数据还显示,直至上周(2.29-3.6),上海市场供应再度陷入停滞,罕见出现0供应。据悉,以往都是过年期间供应断档,即便是在2013年这样的的"大年",供应也不曾出现过这种现象。

形势如此大好,“捂盘惜售”,这个许久不见的贺词终于又重现江湖了,你没听错,偌大的一个上海滩,居然出现一周没有新房的新增供应。

上海不仅供应减少,库存也非常不给力。数据显示,去年底上海新房库存为944万平方米,自2015年库存最高点1412万平方米下降了33.1%,相当于回到2011年的库存水平。以半年月均销售计算,去化周期降低至6.8个月,这也未2016年涨价埋下了伏笔。

由于供需失衡非常严重,新房出来基本就处于售罄的状态,目前上海市有关部门已放慢预售证的发放速度,但买房的人一直在增加,成交量也没有下滑,并在逐月增加,成交价格也随之水涨船高。国家统计局数据显示,1月份,上海的新建商品房价格同比上涨高达21.4%。

深圳·楼市

SHENZHEN

事实上,深圳房价一路高歌,除了有部分投资客的推波助澜外,也与深圳楼市供需失衡关系紧密相关。

在国内绝大多数城市都在为楼市去库存而担忧时,深圳这座年轻的城市却一直在为房子不够卖而发愁。

根据深圳房地产信息网检测,2015年深圳批准预售的住宅面积仅为674.77万平方米,而当年全市的销售面积就已经达到了665.89万平方米,供求比为1:0.99,基本没有新增的库存。

即使在过去的五年,深圳的住房供应也处于一个相对紧缺的状态:从2010年到2014年,深圳房地产市场的供求比例分别只有1:0.82、1:0.69、1:0.75、1:0.8和1:0.69。

2016年,深圳楼市的供应量预计约在800万平方米左右,供应量趋紧仍然会是2016年深圳楼市的主基调。

那么问题来了,既然一线楼市供需紧张是一个长期的现象,那么为什么是从2015年开始,房价火势蹭蹭烧,从深圳烧到2016年的上海南京,如今又燎到北京?

真相2

量化宽松货币政策注水房价

可以明确判断的是,这一轮房价上涨,和本轮ZF去库存的宏观政策以及目前量化宽松的货币政策有关。

业内人士指出,经过2014年底到目前的6次降息,房地产贷款利率降至近年最低点。与此同时,在住房政策大面积松绑的背景下,央行为应对中国实体经济和通缩压力不断放水,在当前股市崩盘、资产荒的现状之下,货币的蓄水池只有一线地产,

有着鲜明性格和风险偏好的资金自然会流向最容易积蓄它的地方。

 

而市场上出现各种恐慌性的购房,和开发商快速压缩优惠空间、二手房市场出现巨大波动有关

诺奖得主希勒在《非理性繁荣》中对此有深刻的描述:“投机泡沫是这样一种情况,关于价格上涨的新闻刺激了投资者热情,投资者热情通过心理感染在人群中传播,并在此过程中放大可证明价格上涨合理性的故事。”

这(恐慌性购房以及各路开发商的推波助澜、煽风点火)吸引了“越来越庞大的投资者群体,尽管他们怀疑投资的真实价值,但也被吸引入局,部分是因为他们嫉妒他人的成功,部分则是因为赌徒的兴奋”,形成楼市火爆的“羊群效应”

 

这就有了我们上面所看到的那些火爆景象。

真相3

场外配资杠杆抬高房价

当然,也有人这样认为,去库存政策和货币的宽松是过去一段时间很多人的预期;此外,大城市的种种优势如教育、公共服务、未来人口流入、产业基础等等,都不能解释当下疯涨的行情,因为这些优势不是突然就有的,而是一直就存在。

“在我看来,唯一可以解释当下热点城市疯涨行情的就是这个疯狂的游戏中的一些玩家通过‘首付贷’等金融手段进行的加杠杆行为。”

经济学家马光远表示,“在经历一段时间的遮遮掩掩之后,房地产加杠杆的事实已经逐渐的在浮出水面,当然,水很深,不一定全部浮出,但浮出的一小部分已经让人非常骇人。”

 

据媒体报道,“从3月初开始,深圳对小贷公司、P2P等为购房者发放首付款进行排查,初步掌握的数据显示,深圳首付贷存量规模在20亿元以上。”而首付贷的参与者,包括中介机构、开发商、小贷公司、互联网金融平台,以及一些正规的银行机构都卷入其中。

深圳中原研究中心最近的报告指出,2015年深圳的新房成交客户中,从事金融、保险、证券行业的客户为购房主力军,占比达22%,这些买家无疑获取资金更加便捷、成本更低。

通过“首付贷”等加杠杆行为,购房者的首付比例事实上可以降到10%,如果通过多个平台反复拆借,甚至可以做到零首付。

“投资”与“杠杆”两者相互叠加,推高了深圳房价。

如此看来,试图用一个故事或者一个理论来解释中国楼市的,不是骗子就是傻子。我国的楼市有其特殊性和复杂性,特别是一线的楼市,已经让很多传统理论失效了。

综上逻辑总结之下,此轮一线楼市疯狂上涨背后的是政策持续利好、舆论大肆宣传、购房者丧失理智、货币注水、加大杠杆、库存告急、金融杠杆等诸多幕后推手造成

,房价上涨之下,众生喧哗,社会显现各类浮世像。

事实往往是这样,不管房价疯涨的真相是哪一个,我们身在其中也很难判断,只有等周期过去了,才会清楚地明白:

曾经有一套绝佳的房子摆在我面前,我却没有珍惜……

 

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